Bajón en casas usadas El bajón en la venta de viviendas también se ha reflejado en las transacciones con casas usadas en Nicaragua. El promedio de venta de una vivienda de ese tipo pasó de seis meses a un año. María Rosario de Tefel, encargada de la secretaría de la Cámara Nicaragüense de Corredores de Bienes Raíces (Canibir), dijo que la crisis ha impactado en la adquisición de viviendas debido a que la gente tiene miedo a no cumplir compromisos a largo plazo, como son los créditos hipotecarios. Considera que la crisis económica y en consecuencia la inseguridad laboral, porque el Estado es uno de los mayores generadores de empleos, han creado incertidumbre sobre la estabilidad económica y eso afecta el mercado inmobiliario. “Los inmuebles para fines habitacionales que antes se vendían en un período de tres a seis meses, ahora se llevan hasta un año en negociarse; en esto influye que los precios han subido y entra menos gente al mercado de compra”, comentó María Rosario de Tefel. Explicó que las cámaras están enfocadas en atender diferentes segmentos del mercado y actualmente los que tienen mayor movimiento son las casas con un valor entre 15 y 30 mil dólares. “Obviamente se está vendiendo, pero no con la velocidad y cantidad que anteriormente se venía haciendo”, aseguró. Dijo que en Carretera Norte, por ser zona industrial, las viviendas son más populares, con precios entre 20 mil y 40 mil dólares; y en Carretera a Masaya andan desde 25 mil hasta 300 mil dólares, dependiendo del tipo de vivienda.

Zona de emergencia y veda Sobre el decreto de veda para la urbanización de áreas de Nindirí, Ticuantepe y La Concepción, donde está el manto acuífero con las reservas de agua para Managua, el ingeniero Roberto Lacayo Gabuardi, presidente de la Cámara Nacional de la Construcción (CNC), dijo que han pedido a las instituciones involucradas que reconsideren y permitan la construcción, siempre y cuando se cumplan las medidas de sostenibilidad ambiental para protección del manto acuífero. Explicó que allí hay proyectos que han venido resolviendo el problema de la vivienda, porque han construido el 60 por ciento de las viviendas financiadas. Otros proyectos están en la etapa de obtención de financiamiento, adquisición de terrenos, estudios de suelos y diseños, lo que ha requerido inversión en urbanización y elaboración de planos. “El que no tiene planta de tratamiento, no tiene las medidas adecuadas que exigen las autoridades; en esos casos la Cámara está porque se les suspenda hasta la licencia de construir, pero los que están legales ésos tienen que seguir, porque si no, eso significaría atentar contra la estabilidad de empresas constructoras y urbanizadores, además que el mensaje para los inversionistas sería muy negativo”, advirtió Lacayo. Para María Rosario de Tefel, secretaria de Canibir, la veda está afectando mucho el negocio de inmuebles porque los clientes están desorientados y exigen garantías de que están comprando en un lugar seguro. Opinó que ante los problemas para urbanizar en la zona de veda, los polos que podrían desarrollarse son Carretera a León, Masaya y Granada. Asimismo considera que la crisis hipotecaria en Estados Unidos hace que el mercado se mueva hacia Centroamérica “y a los inversionistas los atraen estos mercados, nosotros estamos viendo cómo llenar esa demanda”. “Para los inversionistas, el hecho de estar en Centroamérica, en la región o Nicaragua con las tierras más baratas, bellezas naturales y un país en donde hay mucho que hacer, representa un gran atractivo y hay que capitalizar ese mercado”. Sobre la venta de casas nuevas, María Rosario de Tefel estima que tienen gran demanda, pero en el caso de las usadas tienen otros atractivos, como estar más cerca de la ciudad. “Lo nuevo está yéndose hacia afuera, precisamente pare evitar estar mezclado con el comercio y el que puede optar por una casa nueva, pues paga el precio”, observó.

Los costos de construcción siguen subiendo en Nicaragua por efectos del alza en los combustibles, entre otros factores, lo que ha deprimido ese negocio que en el semestre pasado mostró una caída de hasta 50 por ciento. El país necesita al menos 40 mil casas nuevas por año, para reducir el déficit

El sector de la construcción de Nicaragua sufre una de las peores crisis, como consecuencia del impacto económico del alza constante del precio del petróleo, lo que ha elevado los costos de las viviendas hasta en 40 por ciento.

El incremento de precios y la inestabilidad política y laboral han incidido en que la venta de viviendas haya bajado hasta en 50 por ciento en el semestre pasado; y aunque en los últimos dos meses se ha recuperado un poco el mercado, la preocupación persiste.

En medio de la recesión, los esfuerzos de las urbanizadoras por ofrecer alternativas habitacionales continúan.

Según estadísticas de la Cámara de Urbanizadores de Nicaragua (Cadur) se necesita construir unas 30 mil viviendas anuales, de las cuales 20 mil serían destinadas a las nuevas familias y 10 mil para disminuir el déficit habitacional que es de 420 mil viviendas.

ACERO MÁS CARO

El ingeniero Roberto Lacayo Gabuardi, presidente de la Cámara Nacional de la Construcción (CNC), explicó que el impacto de los precios del petróleo ha incidido en los costos de construcción por el uso de materia prima derivada del crudo.

En los procesos de fabricación de acero y cemento se utiliza gran cantidad de energía y el petróleo afecta de forma directa los servicios para la construcción, como el caso de las maquinarias que remueven tierra o elaboran las mezclas.

“En los últimos dos años se ha incrementado hasta en un 40 por ciento, encareciendo los costos de la vivienda y construcción en general. En los meses de enero y febrero la inflación ha sido fuerte y a nivel mundial los precios de los materiales se han disparado, por ejemplo el acero pasó de 700 a 900 dólares (la tonelada), lo mismo que los precios del cemento han subido paulatinamente, debido a que en su proceso de elaboración se utiliza combustible”, especificó Lacayo.

Comentó que igual sucede con los plásticos y toda la materia prima en general. “A esto se suma que los salarios (del sector construcción) se han venido ajustando a medida que avanza la inflación, se están revisando precios y ajustando los salarios, y esos costos los asume el usuario”.

DÉFICIT AUMENTA

Aseguró que “se van reduciendo las posibilidades de comparar debido a que se han incrementado los costos; el año pasado la venta de casas fue del 50 por ciento; si se estaban vendiendo 20 casas, se fue a la mitad”.

“Este año la tendencia ha sido a mejorarse un poquito, pero habría que esperar si ese comportamiento seguirá en el año. Estamos preocupados porque vemos cómo siguen subiendo los precios del petróleo y esto va a tener mayor incidencia en los precios de los materiales de construcción”, añadió.

Sobre el déficit habitacional, el ingeniero Lacayo dijo que éste ha sobrepasado las 400 mil viviendas debido “a que ni siquiera se ha atendido el crecimiento vegetativo de la población y se necesitarían construir unas 40 mil viviendas anuales para que ese déficit no aumente”.

“Sin embargo, eso no se está construyendo, quizás andará por el orden de 20 mil casas anuales, entonces se está aumentando el déficit de unas 20 mil casas anuales; en cinco años habrá un déficit de cien mil casas más, no hay incidencia para bajarlo, a pesar de que se ha hecho un esfuerzo”, advirtió.

Para contrarrestar ese problema, lo que se está haciendo es buscar cómo ofrecer un producto más modesto, con precios al alcance de la gente. “Si antes se ofrecía una casa más completa, ahora debe buscarse cómo hacer reajustes y que la gente pueda comprar, ver cómo se reducen costos, revisar el tipo de piso, el tipo de cielo, los metros cuadrados de área construida, tamaño de lotes, es decir buscar viviendas más económicas”, explicó.

REQUISITO ELEMENTAL: UN TRABAJO

El presidente de la CNC considera que, producto del encarecimiento de viviendas, se está ampliando el mercado para atender a un segmento que no había sido atendido.

“A mediados de los noventa se atendió a gente con ingresos bastante altos, a finales de los noventa se atendió a sectores medios con casas con precios entre 30 mil y 80 mil dólares, y ahora se ha querido atender a niveles más populares”, indicó.

Aunque la situación del sector construcción es difícil, Lacayo opta por buscar esquemas novedosos para llegar a familias de bajos ingresos, siempre y cuando tengan un trabajo, porque no se puede pensar en vivienda social por debajo de los 15 mil dólares debido a los altos costos.

Comentó que han planteado al Gobierno algunos esquemas para que haya viviendas accesibles a sectores como maestros, policías, médicos y gente que necesita una casa; y están trabajando sobre todo con el sistema financiero que puede ayudar con los plazos y tasas de interés.

Su idea es trabajar como se ha hecho en Panamá, con tasas diferenciadas para subsidiar los intereses de familias con bajos niveles adquisitivos, que pueden pagar cuotas con sus ingresos.

MANO DE OBRA 21% MÁS CARA

Ricardo Meléndez Rodríguez, gerente de desarrollo de la empresa Lacayo Fiallos, explicó que el alza de costos es algo que están enfrentando desde finales del 2006 y habían logrado mantener los precios de la vivienda, pero ahora les afecta más la estructura de costos y son montos tan altos que ya no pueden ser asumidos por las empresas, de tal manera que les obliga como empresa a ajustar y subir los precios de las viviendas.

“En enero, con el aumento del 21 por ciento de la mano de obra, sumado al aumento del acero, luz, cemento, uso de maquinaria, combustibles, tuvimos que aumentar las viviendas en 15 por ciento”, afirmó.

“Eso tuvo un impacto, familias que habían reservado viviendas que tenían precio de 20 mil dólares, pero que en el contrato había cláusulas de incrementos, tenemos que hacer los ajustes; tuvimos que llamar a muchos clientes para informarles el incremento y algunos optaron por no comprarlas, porque no podían”, relató Meléndez.

“Hablando del 15 por ciento, en un precio de 20 mil dólares, estamos hablando de un aumento de tres mil dólares, y si tu salario está estático y está en córdobas, es imposible. Nosotros tratamos de renegociar, quisimos asumir gran parte de ese aumento, pero aún así muchos optaron por no adquirirlas”, recordó.

Según su experiencia, los proyectos que están moviendo casas son los que están en los rangos entre 15 mil y 40 mil dólares, mientras en los proyectos arriba de 45 mil y 50 mil dólares se está frenando cada vez más.

Meléndez explicó que proyectos nuevos actualmente no hay. Los que están son los que se han gestionado hace dos años, pero como hay una incertidumbre entonces se frenaron. “Los inversionistas nos estamos enfocando al sector medio bajo, que es el de mayor crecimiento”.

COMPRADORES CAUTELOSOS

El licenciado Mariano Chávez, gerente general de Desarrollo Sooner y vicepresidente de la Cámara de Urbanizadores (Cadur), considera que el problema de la construcción en Nicaragua no es ajeno a la crisis económica mundial, sobre todo porque el incremento del petróleo ha encarecido los materiales directos e indirectos, que han aumentado los precios de las viviendas.

Dijo que el incremento del precio de la mano de obra incide en el costo de las casas y esos costos se trasladan en parte al comprador.

“Estamos trabajando con márgenes de ganancia bastante estrechos, la gente ha estado muy cautelosa en la compra de casas, aunque se ha venido normalizando. El primer semestre del 2007 fue el período más crítico, esto se atribuye al cambio del Gobierno; y no es que el país se ha descalabrado ni ha sufrido trastorno de su macroeconomía, el asunto es que la gente tenía un poquito de miedo, pero ese miedo ya quedó atrás y las ventas de enero y febrero, con relación al período anterior, han sido mejores. Las ventas se han venido mejorando desde octubre pasado”, explicó.

A su criterio, la crisis hipotecaria en Estados Unidos ha afectado un poco en Nicaragua, porque los bancos están más cautelosos en la selección de clientes.

“Los bancos, aunque el negocio es bastante seguro, en Nicaragua las colocaciones hipotecarias son bien sanas, los índices de mora son menos de un dos por ciento de su cartera total, si bien es cierto es seguro, están más cautelosos, seleccionando muy bien a sus clientes. Pero en Nicaragua es un mercado naciente con gran potencial, que va creciendo a un ritmo muy sano”, expuso Chávez.

Aunque el mercado de viviendas ha mostrado dificultades en Nicaragua, el representante de Sooner cree que “este año será mejor que el anterior, no dejará de ser complicado y se está tratando cómo buscar modelos alternativos más económicos, sin menoscabar la calidad y ofrecer alternativas viables para los clientes”.