El sector de la construcción de Nicaragua sufre una de las peores crisis, como consecuencia del impacto económico del alza constante del precio del petróleo, lo que ha elevado los costos de las viviendas hasta en 40 por ciento.
El incremento de precios y la inestabilidad política y laboral han incidido en que la venta de viviendas haya bajado hasta en 50 por ciento en el semestre pasado; y aunque en los últimos dos meses se ha recuperado un poco el mercado, la preocupación persiste.
En medio de la recesión, los esfuerzos de las urbanizadoras por ofrecer alternativas habitacionales continúan.
Según estadísticas de la Cámara de Urbanizadores de Nicaragua (Cadur) se necesita construir unas 30 mil viviendas anuales, de las cuales 20 mil serían destinadas a las nuevas familias y 10 mil para disminuir el déficit habitacional que es de 420 mil viviendas.
ACERO MÁS CARO
El ingeniero Roberto Lacayo Gabuardi, presidente de la Cámara Nacional de la Construcción (CNC), explicó que el impacto de los precios del petróleo ha incidido en los costos de construcción por el uso de materia prima derivada del crudo.
En los procesos de fabricación de acero y cemento se utiliza gran cantidad de energía y el petróleo afecta de forma directa los servicios para la construcción, como el caso de las maquinarias que remueven tierra o elaboran las mezclas.
“En los últimos dos años se ha incrementado hasta en un 40 por ciento, encareciendo los costos de la vivienda y construcción en general. En los meses de enero y febrero la inflación ha sido fuerte y a nivel mundial los precios de los materiales se han disparado, por ejemplo el acero pasó de 700 a 900 dólares (la tonelada), lo mismo que los precios del cemento han subido paulatinamente, debido a que en su proceso de elaboración se utiliza combustible”, especificó Lacayo.
Comentó que igual sucede con los plásticos y toda la materia prima en general. “A esto se suma que los salarios (del sector construcción) se han venido ajustando a medida que avanza la inflación, se están revisando precios y ajustando los salarios, y esos costos los asume el usuario”.
DÉFICIT AUMENTA
Aseguró que “se van reduciendo las posibilidades de comparar debido a que se han incrementado los costos; el año pasado la venta de casas fue del 50 por ciento; si se estaban vendiendo 20 casas, se fue a la mitad”.
“Este año la tendencia ha sido a mejorarse un poquito, pero habría que esperar si ese comportamiento seguirá en el año. Estamos preocupados porque vemos cómo siguen subiendo los precios del petróleo y esto va a tener mayor incidencia en los precios de los materiales de construcción”, añadió.
Sobre el déficit habitacional, el ingeniero Lacayo dijo que éste ha sobrepasado las 400 mil viviendas debido “a que ni siquiera se ha atendido el crecimiento vegetativo de la población y se necesitarían construir unas 40 mil viviendas anuales para que ese déficit no aumente”.
“Sin embargo, eso no se está construyendo, quizás andará por el orden de 20 mil casas anuales, entonces se está aumentando el déficit de unas 20 mil casas anuales; en cinco años habrá un déficit de cien mil casas más, no hay incidencia para bajarlo, a pesar de que se ha hecho un esfuerzo”, advirtió.
Para contrarrestar ese problema, lo que se está haciendo es buscar cómo ofrecer un producto más modesto, con precios al alcance de la gente. “Si antes se ofrecía una casa más completa, ahora debe buscarse cómo hacer reajustes y que la gente pueda comprar, ver cómo se reducen costos, revisar el tipo de piso, el tipo de cielo, los metros cuadrados de área construida, tamaño de lotes, es decir buscar viviendas más económicas”, explicó.
REQUISITO ELEMENTAL: UN TRABAJO
El presidente de la CNC considera que, producto del encarecimiento de viviendas, se está ampliando el mercado para atender a un segmento que no había sido atendido.
“A mediados de los noventa se atendió a gente con ingresos bastante altos, a finales de los noventa se atendió a sectores medios con casas con precios entre 30 mil y 80 mil dólares, y ahora se ha querido atender a niveles más populares”, indicó.
Aunque la situación del sector construcción es difícil, Lacayo opta por buscar esquemas novedosos para llegar a familias de bajos ingresos, siempre y cuando tengan un trabajo, porque no se puede pensar en vivienda social por debajo de los 15 mil dólares debido a los altos costos.
Comentó que han planteado al Gobierno algunos esquemas para que haya viviendas accesibles a sectores como maestros, policías, médicos y gente que necesita una casa; y están trabajando sobre todo con el sistema financiero que puede ayudar con los plazos y tasas de interés.
Su idea es trabajar como se ha hecho en Panamá, con tasas diferenciadas para subsidiar los intereses de familias con bajos niveles adquisitivos, que pueden pagar cuotas con sus ingresos.
MANO DE OBRA 21% MÁS CARA
Ricardo Meléndez Rodríguez, gerente de desarrollo de la empresa Lacayo Fiallos, explicó que el alza de costos es algo que están enfrentando desde finales del 2006 y habían logrado mantener los precios de la vivienda, pero ahora les afecta más la estructura de costos y son montos tan altos que ya no pueden ser asumidos por las empresas, de tal manera que les obliga como empresa a ajustar y subir los precios de las viviendas.
“En enero, con el aumento del 21 por ciento de la mano de obra, sumado al aumento del acero, luz, cemento, uso de maquinaria, combustibles, tuvimos que aumentar las viviendas en 15 por ciento”, afirmó.
“Eso tuvo un impacto, familias que habían reservado viviendas que tenían precio de 20 mil dólares, pero que en el contrato había cláusulas de incrementos, tenemos que hacer los ajustes; tuvimos que llamar a muchos clientes para informarles el incremento y algunos optaron por no comprarlas, porque no podían”, relató Meléndez.
“Hablando del 15 por ciento, en un precio de 20 mil dólares, estamos hablando de un aumento de tres mil dólares, y si tu salario está estático y está en córdobas, es imposible. Nosotros tratamos de renegociar, quisimos asumir gran parte de ese aumento, pero aún así muchos optaron por no adquirirlas”, recordó.
Según su experiencia, los proyectos que están moviendo casas son los que están en los rangos entre 15 mil y 40 mil dólares, mientras en los proyectos arriba de 45 mil y 50 mil dólares se está frenando cada vez más.
Meléndez explicó que proyectos nuevos actualmente no hay. Los que están son los que se han gestionado hace dos años, pero como hay una incertidumbre entonces se frenaron. “Los inversionistas nos estamos enfocando al sector medio bajo, que es el de mayor crecimiento”.
COMPRADORES CAUTELOSOS
El licenciado Mariano Chávez, gerente general de Desarrollo Sooner y vicepresidente de la Cámara de Urbanizadores (Cadur), considera que el problema de la construcción en Nicaragua no es ajeno a la crisis económica mundial, sobre todo porque el incremento del petróleo ha encarecido los materiales directos e indirectos, que han aumentado los precios de las viviendas.
Dijo que el incremento del precio de la mano de obra incide en el costo de las casas y esos costos se trasladan en parte al comprador.
“Estamos trabajando con márgenes de ganancia bastante estrechos, la gente ha estado muy cautelosa en la compra de casas, aunque se ha venido normalizando. El primer semestre del 2007 fue el período más crítico, esto se atribuye al cambio del Gobierno; y no es que el país se ha descalabrado ni ha sufrido trastorno de su macroeconomía, el asunto es que la gente tenía un poquito de miedo, pero ese miedo ya quedó atrás y las ventas de enero y febrero, con relación al período anterior, han sido mejores. Las ventas se han venido mejorando desde octubre pasado”, explicó.
A su criterio, la crisis hipotecaria en Estados Unidos ha afectado un poco en Nicaragua, porque los bancos están más cautelosos en la selección de clientes.
“Los bancos, aunque el negocio es bastante seguro, en Nicaragua las colocaciones hipotecarias son bien sanas, los índices de mora son menos de un dos por ciento de su cartera total, si bien es cierto es seguro, están más cautelosos, seleccionando muy bien a sus clientes. Pero en Nicaragua es un mercado naciente con gran potencial, que va creciendo a un ritmo muy sano”, expuso Chávez.
Aunque el mercado de viviendas ha mostrado dificultades en Nicaragua, el representante de Sooner cree que “este año será mejor que el anterior, no dejará de ser complicado y se está tratando cómo buscar modelos alternativos más económicos, sin menoscabar la calidad y ofrecer alternativas viables para los clientes”.
