Dicen que el chileno Fernando de Peña es un experto surfista. Pero no uno cualquiera. Además de observar las olas que corre montado en su tabla, día a día estudia el mar humano que se pasea y compra en los centros comerciales del Grupo Plaza, el mayor desarrollador de centros comerciales de Chile y que promete ser uno de los grandes de América del Sur.
Y a punta de preguntas, De Peña averigua todo. Se detiene a hablar con los guardias para saber si hay algún problema y a una de las administradoras le consulta cómo fueron las visitas del fin de semana en la víspera de las fiestas navideñas.
Pero pese a ser buen conversador, a De Peña —que desde 1994 está en la vicepresidencia ejecutiva de Mall Plaza- no le gusta hablar de sus negocios. Al menos públicamente.
Tanto que sólo aceptó contestar las preguntas de AméricaEconomía vía correo electrónico.
Una costumbre inusual para alguien que está en la cresta de la ola, que ingresó recientemente a Perú, que busca expandirse a Colombia y que tiene previsto invertir US$ 400 millones en el trienio 2007 - 2009.
Su mutismo no es novedad. “La razón de su silencio es la extraña estructura societaria del Grupo Plaza”, dice un ex ejecutivo del grupo que pide el anonimato.
EL EXPANSIÓN SOSTENIDA
Y esa extraña anatomía se explica por qué Mall Plaza pasó de ser un “niño” (que nació en los 90) a un gigante. Sólo algunos datos muestran su robustez: mientras en 2001 registraba ventas por US$553 millones, seis años después estas se cuadruplicaron y llegaron a más de US$ 2,000 millones en 2007.
Y mientras sus centros registraron a 67 millones de visitas anuales en 2001, este año llegarán a 150 millones.
Todo lo logró con una gran apuesta: ir al sector socioeconómico desatendido por los otros desarrolladores chilenos, aquellos de más ingresos medio-bajos.
Ello le ha permitido pasar de los 250,000 metros cuadrados arrendables en 2001, a 575,000 este año y promete llegar a 700,000 en 2008.
Sin embargo, esta musculatura tiene a Mall Plaza sumido en una tarea difícil: desenredar su estructura para obtener los beneficios de ser un holding. Con ocho malls operando, dos en construcción y utilidades por US$72 millones en 2006, el grupo trabaja como uno, pero sin serlo.
De hecho, opera en Chile a través de cinco razones sociales y no una: Plaza Vespucio, Plaza Oeste, Plaza Trébol, Plaza La Serena y Puente Alto.
¿Por qué tanta complicación? Por el peso de la historia. El empresario de origen austriaco Thomas Fürst —quien venía de Parque Arauco—, el inversionista Thomas Müller y la cadena de grandes tiendas Falabella se unen para desarrollar Mall Plaza Vespucio en 1990.
Tras su éxito, ellos fueron desarrollando nuevos centros comerciales en conjunto con otros accionistas. Y luego los unificaron bajo la marca Mall Plaza, pero no hay una sociedad que los agrupe.
“Esta estructura tiene que ver con la evolución natural que tuvieron los centros comerciales en Chile, los que en su origen tenían una sociedad para cada uno”, dice De Peña.
“Ya estamos trabajando con una estructura de holding en términos de administración e incorporando los beneficios que esto representa”, dice De Peña, sin dar mayores explicaciones.
Por qué no forman un holding? “Este es un tema propio de los accionistas”, asegura De Peña. “Hoy, los nuevos desarrollos se están haciendo a través de las sociedades ya existentes”.
Todas las apuestas apuntan a que la decisión de ser un holding ya está tomada y pronto se conocerá cómo será la estructura accionaria del grupo.
Al menos, así lo afirma un alto ejecutivo de Falabella que pide el anonimato. “Hoy tiene todo el sentido del mundo conformar un holding, pero primero hay que ordenar los porcentajes accionarios”, dice.
Más aún, en declaraciones a la prensa chilena Thomas Fürst —socio y director de la compañía— piensa que lo más lógico es hacerlo ya. Pero no será una tarea fácil.
EL PASTEL
Hoy, Falabella tiene el 45 por ciento de la propiedad en Plaza Vespucio, mientras que en las cuatro restantes —de las que se desprenden varios centros comerciales— conserva el 64.5 por ciento de las acciones.
Si a ello se suma que Ripley participa como inversionista de los tres nuevos proyectos de la cadena en Chile y que es socio en los desarrollos en Perú, su estructura es aún más extraña.
El cómo será ordenada la nueva sociedad es un secreto que no sale de las paredes del directorio.
“Y aunque no existe una forma única para crecer, el grupo cumple con todas las condiciones para ser uno de los grandes en la región”, dice el mexicano Jorge Lizán, director de desarrollo de negocios en Latinoamérica de International Council of Shopping Centers (ICSC), la mayor asociación del mundo que reúne a los centros comerciales.
“México y Brasil seguirán en la primera fila de desarrolladores de malls en la región por su tamaño, pero los chilenos saben cómo satisfacer a una enorme masa latinoamericana desatendida”.
De hecho, en América Latina apenas el 20 por ciento de las compras se hace en centros comerciales, mientras que esa cifra en Estados Unidos está entre un 50 a 70 por ciento.
MÁS MUSCULO
Los beneficios de conformar un gran holding son muchísimos y Mall Plaza ya está más que robusto para hacerlo.
“Para cualquier empresa, ordenarse es lo más adecuado para llegar, por ejemplo, a los bancos”, dice el chileno Patricio Cortés, director del Centro de Emprendimiento de la Universidad del Desarrollo”.
Una estructura más ordenada es el camino para encontrar nuevos inversionistas”, añade.
Según Lizán hoy hay fondos de inversión hambrientos que buscan asociaciones con desarrolladores en América Latina. “Y Mall Plaza es un grupo extraordinario”, dice.
Pero además de atraer fondos, un holding trae más poder negociador cuando se buscan alternativas de financiamiento ante los bancos.
“Con una estructura más entendible accedes a créditos a tasas más bajas y este es un tema que hace mucho tiempo se discute al interior del grupo”, dice un consultor que los conoce.
Aunque De Peña no suelta datos, dice que una estructura tipo holding podría mejorar la posición de Mall Plaza en el tema de alternativas de financiamiento, al tiempo que asegura que el grupo cumple con todos los requisitos para ser uno de los principales desarrolladores de centros comerciales en América Latina.
Pero para que eso ocurra hay que desenredar la madeja. “Hoy la idea es tomar todas las decisiones desde arriba y que los incentivos para hacer nuevas inversiones sean para todos iguales”, dice un ejecutivo de Falabella.
Eso hoy no ocurre porque los porcentajes accionarios no son iguales en todas las sociedades del Grupo Plaza.
“Uno de los mayores interesados en invertir es Falabella y la idea es que los porcentajes queden parejos”, remata el ejecutivo del holding de la familia Solari.
Hoy, todo indica que los accionistas se están alineando por el simple hecho que su crecimiento ha sido explosivo. Una muestra de ello es la reciente inauguración en Trujillo, el 30 de noviembre pasado, del llamado Mall Aventura Plaza. Al evento asistió el presidente peruano, Alan García, quien se deshizo en halagos hacia los chilenos que pusieron US$ 60 millones.
“Vamos a ser el mayor operador de centros comerciales en Perú en tres años más”, fue una de las pocas preguntas que respondió De Peña cara a cara. En ese país, el grupo chileno pretende operar entre diez a doce centros comerciales en los próximos cuatro años e invertir entre US$ 400 millones y US$ 500 millones, según declaró a la prensa peruana uno de los ejecutivos de Aventura Plaza.
Ahora De Peña tendrá que mostrar todas sus dotes de buen surfista para tomar bien la ola y lograr que todos los socios de Grupo Plaza quieran seguir jugando en la misma plaza.
